Схема с аккредитивом вместо счёта эскроу
Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счёте эскроу, а на аккредитиве. За счёт использования этих средств банк получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на такую схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж.Однако в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на аккредитиве вообще не застрахованы. Это создаёт серьёзные риски для покупателей. В случае отзыва лицензии у банка, в котором размещены средства, покупатель может лишиться их и, более того, остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту будет не полностью оплачен.
Схема с занижением цены в ДДУ
В некоторых случаях застройщики продают жильё на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной. Эти средства размещаются на счёте эскроу. При переуступке (цессии) покупатель платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает и счёт эскроу, на котором находится только первоначальная (заниженная) цена квартиры. Разница между заплаченной реальной ценой и суммой на счёте эскроу сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком. Таким образом, в случае дефолта застройщика покупатель рискует потерять значительную часть средств, фактически уплаченных за квартиру.Нарушение базовых принципов закона о долевом строительстве
Банк России считает эти схемы нарушением базовых принципов, заложенных в Федеральном законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Согласно этому закону, привлечение застройщиком средств граждан может осуществляться только на основании договора участия в долевом строительстве или договора купли-продажи, которые регистрируются в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).Рекомендации покупателям
Чтобы снизить риски при покупке строящегося жилья, Банк России рекомендует покупателям:* Приобретать квартиры только у надёжных застройщиков с хорошей репутацией и опытом строительства.
* Внимательно изучать договор участия в долевом строительстве или договор купли-продажи и обращать внимание на все его условия.
* Размещать средства на счёте эскроу и не соглашаться на другие схемы финансирования.
* Не приобретать жильё, продаваемое аффилированными с застройщиком лицами, или по ценам, значительно ниже рыночных.
* При обнаружении каких-либо нарушений или подозрительных схем обращаться в Банк России или Роспотребнадзор.
Надзор Банка России
Банк России осуществляет надзор за деятельностью банков и принимает меры по пресечению схем, которые создают риски для покупателей строящегося жилья. Банк может применять к банкам санкции, включая отзыв лицензии, если они нарушают требования законодательства.
Защита прав покупателей
Если права покупателя были нарушены, он может обратиться в суд для их защиты. По результатам рассмотрения иска суд может обязать застройщика исполнить свои обязательства по договору, возместить убытки или выплатить компенсацию. Также покупатель может требовать признания ДДУ недействительным, если он был заключён с нарушением закона.Дополнительные меры защиты
Для снижения рисков и защиты прав покупателей строящегося жилья Банк России рассматривает возможность введения дополнительных мер:* Обязательное использование счетов эскроу для всех сделок по покупке строящегося жилья.
* Усиление контроля за застройщиками и банками, участвующими в долевом строительстве.
* Обеспечение автоматической регистрации ДДУ и договоров купли-продажи в ЕИСЖС.
* Создание механизма страхования договоров долевого участия для уменьшения рисков потери средств в случае дефолта застройщика.
Эти меры направлены на создание более безопасной и прозрачной среды для покупателей строящегося жилья, снижение их рисков и повышение уровня доверия к рынку недвижимости.