Что за битва такая? И почему столько шумихи вокруг этой темы.
Даже люди далёкие от рынка недвижимости и не озадаченные в текущий момент покупкой недвижимости наверняка слышали про противостояние банков и застройщиков в начале 2024 года.
Попробую кратко объяснить суть происходящего.
С целью стимуляции спроса на недвижимость и ипотеку государство в «пандемийные годы» ввело так называемые ипотечные программы государственной поддержки. Наиболее популярная из них Гос. Программа. Можно было через брокеров получить до 30 миллионов рублей на 30 лет под 6,5% годовых на покупку квартиры в Москве, Московской области. Данную программу мог получить любой желающий вне зависимости от наличия детей, супруга или работы в ИТ-сфере. Программа успешно работала вплоть до сентября 2023 года, объём выдачи ипотеки и продажи у застройщиков росли. Банки и застройщики счастливы, цены растут, некоторые покупатели, кто успел зайти по хорошим ценам, тоже счастливы. С сентября 2023 года программа работать не перестала, но каждый месяц претерпевала всё больше и больше ужесточений. В итоге на сегодняшний день по господдержки получить можно только 6 млн рублей и под 8% годовых. Какую новостройку можно купить за эти деньги в Москве? Правильно, никакую. Только если у вас есть большой первоначальный взнос хотя бы миллиона 2, вы сможете себе позволить студию внутри МКАД.
Помимо господдержки есть ещё две популярные программы:
- Семейная Ипотека введённая в 2018 году (ставка 6% годовых)
и совсем новая программа
- ИТ-ипотека (ставка 5% годовых) для специалистов из сферы информационных технологий.
Ставки и условия получения у этих программ отличаются, но ключевой принцип един для всех - это субсидирование со стороны государства. Что это значит?
Это значит, что государство доплачивает банкам недополученную прибыль от разницы между ключевой ставкой Центрального Банка и ставкой по гос. программе.
Приведу очень грубый пример: Ставка ЦБ 16%, ставка по ИТ-ипотеке 5%. Дельта между ними 11%, её банку выплачивает из бюджета.
Это огромная нагрузка на бюджет, которому сегодня и без того плохо. Так вот в 2024м году ЦБ заявил, что банки и застройщики уже достаточно взрослые и богатые, чтобы за свой счёт выдавать дешёвые кредиты, не прибегая к помощи государства.
С чем лично я согласна на 100%
Но большая тройка банков (зелёный, синий и красный) за счёт своей почти монопольной позиции на рынке отказались компенсировать процентные ставки льготникам и переложили это обязательство на застройщиков.
Те же в свою очередь переложили это на клиентов за счёт увеличение цен.
Как это выглядит на практике?
Предположим, вы айтишник и хотите купить новостройку стоимостью 24 млн рублей. Получаете одобрение в банке из большой тройки, направляете его застройщику. А застройщик вам и говорит: «Извините уважаемый, но для этого банка цена вашей квартиры будет не 24, а 28 млн рублей».
Как итог: падение объема сделок, нерыночный рост цен на новостройки, недовольство потребителя.
К счастью, кроме большой тройки есть банки, которые вынуждены завлекать клиентов преимуществами. В них получить ипотеку возможно без удорожания цены квартиры и по таким же ставкам как и прописано регламентом 6% для Семейной ипотеки, 5% для ИТ-ипотеки и 6% для господдержки.
Клиент всегда прав, но никогда не в плюсе.