Строительство дома: развенчивая мифы о категориях и видах разрешенного использования земли
Мечта о собственном доме – это мечта многих. Однако, не все земельные участки подходят для воплощения этого желания. Чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем, необходимо разобраться в категориях и видах разрешенного использования земли, а также в нюансах строительства на разных типах участков.
Разбираемся в терминах: категория земли и вид разрешенного использования
Категория земли – это широкое понятие, которое описывает свойства территории и правовой режим ее использования.
Земельный кодекс РФ выделяет всего 7 категорий земель, каждая из которых имеет свое предназначение:
1. Земли сельскохозяйственного назначения: предназначены для производства сельскохозяйственной продукции, включая животноводство, растениеводство, рыбоводство.
2. Земли населенных пунктов: зарезервированы для размещения жилых, общественных, производственных зданий и сооружений.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космической деятельности, обороны и безопасности: предназначены для размещения объектов соответствующей инфраструктуры.
4. Земли лесного фонда: предназначены для сохранения лесов и их использования в целях лесохозяйственной деятельности.
5. Земли водного фонда: включают в себя акватории морей, океанов, рек, озер, водохранилищ, а также прибрежные зоны и территории, связанные с водными ресурсами.
6. Земли особо охраняемых территорий: включают в себя заповедники, национальные парки, заказники, памятники природы и другие территории, имеющие особую ценность для сохранения биологического разнообразия, историко-культурного наследия и природных ресурсов.
7. Земли запаса: представляют собой территории, не отнесенные к другим категориям и предназначенные для размещения объектов, не имеющих постоянного местоположения.
Вид разрешенного использования (ВРИ) – более узкое понятие, которое уточняет, каким образом можно использовать земельный участок в рамках его категории.
Например, земля сельскохозяйственного назначения может быть использована для выращивания зерновых культур, плодовых деревьев или для животноводства.
Как узнать ВРИ участка?
Категорию и ВРИ земельного участка можно узнать из следующих документов:
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этом документе содержатся все сведения о земельном участке, включая его категорию и ВРИ.
- Публичная кадастровая карта Росреестра. Этот интернет-ресурс предоставляет бесплатную информацию о земельных участках. Чтобы получить информацию, необходимо знать кадастровый номер участка.
Строительство частного дома: какие земли подходят?
Индивидуальное строительство разрешено на землях следующих категорий:
- Земли населенных пунктов (поселений). Данные земли находятся внутри границ населенных пунктов и предназначены для их застройки и развития. Они подходят для строительства жилых домов различной этажности (индивидуальных и многоквартирных), а также для дачных и садовых домиков.
- Земли сельскохозяйственного назначения. В некоторых случаях допускается индивидуальное строительство на сельскохозяйственных землях, но с рядом ограничений.
Ограничения на строительство на землях сельскохозяйственного назначения:
1. Использование земли: Строительство возможно только при условии, что земля не является особо ценной для сельскохозяйственного производства (например, не является частью пашни).
2. Размер участка: Площадь участка, подлежащего застройке, должна быть не менее минимальной величины, установленной местными нормативными актами.
3. Цель строительства: Строительство возможно только для индивидуального жилого дома, а не для коммерческой недвижимости.
4. Документы: Для строительства на сельскохозяйственных землях требуется получить разрешение на перевод земель в другую категорию (земли населенных пунктов) или особое разрешение на строительство в рамках действующей категории.
Нюансы, которые стоит учитывать:
- Разрешение на строительство: Необходимо получить разрешение на строительство от местных органов власти, которое выдается только после того, как все необходимые документы и условия соблюдены.
- Инженерные коммуникации: До начала строительства необходимо проверить наличие и возможность подключения к инженерным коммуникациям (вода, канализация, электричество, газ).
- Градостроительные нормативы: Строительство должно соответствовать градостроительным нормативам (отступы от границ участка, этажность, высота, площадь застройки).
Важно! Перед покупкой земельного участка необходимо внимательно изучить его категорию, ВРИ, а также существующие ограничения на строительство. Это позволит избежать проблем и сэкономить время и деньги.
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
Земля под ИЖС всегда находится в черте населённых пунктов.
Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН в строке «вид разрешенного использования» указан один из следующих признаков:
Такой участок предназначен для строительства дома. При этом построенный жилой дом должен иметь высоту не более 20 м (не более 3 надземных этажей).
Плюсы
Минусы
ЛПХ (личное подсобное хозяйство)
Это вид разрешённого использования земельного участка, который предусматривает строительство дома или дачи и ведение приусадебного хозяйства.
ЛПХ на землях населённого пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях — это два разных ВРИ, два разных ЛПХ.
ЛПХ, находящиеся в границах населённых пунктов, называются приусадебными участками. На них можно строить дома для постоянного проживания или садовые дома (дачи), а также возводить хозяйственные сооружения.
ЛПХ, расположенные за чертой населённых пунктов, называются полевыми участками. Здесь строительство любых капитальных объектов под запретом, кроме вспомогательных построек.
То есть, если в виде разрешенного использования указано, что земля предназначена для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), то на ней можно построить жилой дом.
Если в строке ВРИ указано «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках или ведение огородничества», то возведение капитальных объектов запрещено. Допускается только строительство вспомогательных построек (например, для хранения урожая или инвентаря).
Плюсы
Минусы
Как уже было сказано, на полевых участках строительство запрещено. За нецелевое использование земли предусмотрены штрафы вплоть до сноса самовольной постройки.
ДНП или ДНТ (дачное некоммерческое партнерство/товарищество)
Это объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны возвести хотя бы небольшой дом.
Огород или садик — по желанию владельца. Участки ДНП/ДНТ могут располагаться как в населённых пунктах, так и за их пределами — на сельхозземлях.
Такие участки предназначены, в первую очередь для дачного строительства, и поэтому на них обязательно нужно построить садовый дом (дачу) или жилой дом. А вот будет ли у дома разбит садик или грядки, решать только вам.
В связи с изменениями в 217-ФЗ, с 2019 года больше нет такого привычного понятия как «дача» и всего, что с ней связано. Теперь граждане могут создавать только садовые (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ) — вместо ДНП или ДНТ. Строить можно только садовые дома, а не дачи. Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.
При этом все дома на ДНП/ДНТ, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны жилыми домами. Остальные строения (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.
Участки ДНП/ДНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования, как:
СНТ (садовое некоммерческое товарищество)
Это объединение из нескольких участков для ведения земледельческой деятельности, а не для отдыха (как в ДНП). Все остальные занятия здесь вторичны. На земле СНТ не запрещено возводить дома и хозяйственные постройки для выращивания и хранения урожая.
В случае, если СНТ находится в границах населённого пункта, на участке допустимо возведение жилых или садовых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства (ограничение по высоте до 20 метров, не более 3 надземных этажей).
Участки СНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования:
Будьте внимательны, при ВРИ «садоводство» (для хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур) любое строительство запрещено. Такие участки предназначены только для выращивания сельхозкультур.
Плюсы
Минусы
Почему при регистрации в домах ДНП и СНТ возникают проблемы? Причина в том, что такие домики, расположенные не в населённых пунктах, попросту не имеют адреса. В этом случае для регистрации придётся провести экспертизу дома и получить решение суда о том, что дом является пригодным к проживанию.
Мечта о собственном доме – это мечта многих. Однако, не все земельные участки подходят для воплощения этого желания. Чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем, необходимо разобраться в категориях и видах разрешенного использования земли, а также в нюансах строительства на разных типах участков.
Разбираемся в терминах: категория земли и вид разрешенного использования
Категория земли – это широкое понятие, которое описывает свойства территории и правовой режим ее использования.
Земельный кодекс РФ выделяет всего 7 категорий земель, каждая из которых имеет свое предназначение:
1. Земли сельскохозяйственного назначения: предназначены для производства сельскохозяйственной продукции, включая животноводство, растениеводство, рыбоводство.
2. Земли населенных пунктов: зарезервированы для размещения жилых, общественных, производственных зданий и сооружений.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космической деятельности, обороны и безопасности: предназначены для размещения объектов соответствующей инфраструктуры.
4. Земли лесного фонда: предназначены для сохранения лесов и их использования в целях лесохозяйственной деятельности.
5. Земли водного фонда: включают в себя акватории морей, океанов, рек, озер, водохранилищ, а также прибрежные зоны и территории, связанные с водными ресурсами.
6. Земли особо охраняемых территорий: включают в себя заповедники, национальные парки, заказники, памятники природы и другие территории, имеющие особую ценность для сохранения биологического разнообразия, историко-культурного наследия и природных ресурсов.
7. Земли запаса: представляют собой территории, не отнесенные к другим категориям и предназначенные для размещения объектов, не имеющих постоянного местоположения.
Вид разрешенного использования (ВРИ) – более узкое понятие, которое уточняет, каким образом можно использовать земельный участок в рамках его категории.
Например, земля сельскохозяйственного назначения может быть использована для выращивания зерновых культур, плодовых деревьев или для животноводства.
Как узнать ВРИ участка?
Категорию и ВРИ земельного участка можно узнать из следующих документов:
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этом документе содержатся все сведения о земельном участке, включая его категорию и ВРИ.
- Публичная кадастровая карта Росреестра. Этот интернет-ресурс предоставляет бесплатную информацию о земельных участках. Чтобы получить информацию, необходимо знать кадастровый номер участка.
Строительство частного дома: какие земли подходят?
Индивидуальное строительство разрешено на землях следующих категорий:
- Земли населенных пунктов (поселений). Данные земли находятся внутри границ населенных пунктов и предназначены для их застройки и развития. Они подходят для строительства жилых домов различной этажности (индивидуальных и многоквартирных), а также для дачных и садовых домиков.
- Земли сельскохозяйственного назначения. В некоторых случаях допускается индивидуальное строительство на сельскохозяйственных землях, но с рядом ограничений.
Ограничения на строительство на землях сельскохозяйственного назначения:
1. Использование земли: Строительство возможно только при условии, что земля не является особо ценной для сельскохозяйственного производства (например, не является частью пашни).
2. Размер участка: Площадь участка, подлежащего застройке, должна быть не менее минимальной величины, установленной местными нормативными актами.
3. Цель строительства: Строительство возможно только для индивидуального жилого дома, а не для коммерческой недвижимости.
4. Документы: Для строительства на сельскохозяйственных землях требуется получить разрешение на перевод земель в другую категорию (земли населенных пунктов) или особое разрешение на строительство в рамках действующей категории.
Нюансы, которые стоит учитывать:
- Разрешение на строительство: Необходимо получить разрешение на строительство от местных органов власти, которое выдается только после того, как все необходимые документы и условия соблюдены.
- Инженерные коммуникации: До начала строительства необходимо проверить наличие и возможность подключения к инженерным коммуникациям (вода, канализация, электричество, газ).
- Градостроительные нормативы: Строительство должно соответствовать градостроительным нормативам (отступы от границ участка, этажность, высота, площадь застройки).
Важно! Перед покупкой земельного участка необходимо внимательно изучить его категорию, ВРИ, а также существующие ограничения на строительство. Это позволит избежать проблем и сэкономить время и деньги.
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
Земля под ИЖС всегда находится в черте населённых пунктов.
Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН в строке «вид разрешенного использования» указан один из следующих признаков:
- для индивидуального жилищного строительства;
- индивидуальные жилые дома
- для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома
- земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд)
- земли жилой застройки (для жилищных нужд)
- для частного домовладения
- малоэтажная жилая застройка
- для иных видов жилой застройки
Такой участок предназначен для строительства дома. При этом построенный жилой дом должен иметь высоту не более 20 м (не более 3 надземных этажей).
Плюсы
- У построенного дома будет собственный почтовый адрес, а значит, вы сможете оформить постоянную регистрацию
- Есть инфраструктура, инженерно-техническое обеспечение, ответственность за создание которых несёт администрация населённого пункта
- Относительно лёгкий доступ к ипотеке, включая программы с господдержкой, то есть к ипотеке с низкой ставкой
- Возможность использования других мер господдержки (материнский капитал, иные льготы).
Минусы
- Главный минус — цена. Участки ИЖС чаще всего стоят недёшево.
- Высокие налоги. Так как кадастровая стоимость участка выше, то и база для налогообложения, соответственно, больше по сравнению с землём с другим ВРИ.
- Целевое использование. Строительство дома должно быть начато не позднее, чем через 3 года после покупки земли. В противном случае возникает риск безвомездного изъятия участка государством.
ЛПХ (личное подсобное хозяйство)
Это вид разрешённого использования земельного участка, который предусматривает строительство дома или дачи и ведение приусадебного хозяйства.
ЛПХ на землях населённого пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях — это два разных ВРИ, два разных ЛПХ.
ЛПХ, находящиеся в границах населённых пунктов, называются приусадебными участками. На них можно строить дома для постоянного проживания или садовые дома (дачи), а также возводить хозяйственные сооружения.
ЛПХ, расположенные за чертой населённых пунктов, называются полевыми участками. Здесь строительство любых капитальных объектов под запретом, кроме вспомогательных построек.
То есть, если в виде разрешенного использования указано, что земля предназначена для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), то на ней можно построить жилой дом.
Если в строке ВРИ указано «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках или ведение огородничества», то возведение капитальных объектов запрещено. Допускается только строительство вспомогательных построек (например, для хранения урожая или инвентаря).
Плюсы
- Все возможности, которые доступны для ИЖС, доступны и для приусадебных участков. Но не ошибитесь с категорией земли, перепутав их с полевыми участками.
- Приусадебный участок в отдельных случаях можно перевести в ИЖС, тем самым увеличив его стоимость.
Минусы
Как уже было сказано, на полевых участках строительство запрещено. За нецелевое использование земли предусмотрены штрафы вплоть до сноса самовольной постройки.
ДНП или ДНТ (дачное некоммерческое партнерство/товарищество)
Это объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны возвести хотя бы небольшой дом.
Огород или садик — по желанию владельца. Участки ДНП/ДНТ могут располагаться как в населённых пунктах, так и за их пределами — на сельхозземлях.
Такие участки предназначены, в первую очередь для дачного строительства, и поэтому на них обязательно нужно построить садовый дом (дачу) или жилой дом. А вот будет ли у дома разбит садик или грядки, решать только вам.
В связи с изменениями в 217-ФЗ, с 2019 года больше нет такого привычного понятия как «дача» и всего, что с ней связано. Теперь граждане могут создавать только садовые (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ) — вместо ДНП или ДНТ. Строить можно только садовые дома, а не дачи. Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.
При этом все дома на ДНП/ДНТ, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны жилыми домами. Остальные строения (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.
Участки ДНП/ДНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования, как:
- дачный земельный участок
- для ведения дачного хозяйства
- для дачного строительства
СНТ (садовое некоммерческое товарищество)
Это объединение из нескольких участков для ведения земледельческой деятельности, а не для отдыха (как в ДНП). Все остальные занятия здесь вторичны. На земле СНТ не запрещено возводить дома и хозяйственные постройки для выращивания и хранения урожая.
В случае, если СНТ находится в границах населённого пункта, на участке допустимо возведение жилых или садовых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства (ограничение по высоте до 20 метров, не более 3 надземных этажей).
Участки СНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования:
- садовый земельный участок
- для ведения садоводства
- для садоводства
Будьте внимательны, при ВРИ «садоводство» (для хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур) любое строительство запрещено. Такие участки предназначены только для выращивания сельхозкультур.
Плюсы
- Цена и налоги ниже, чем у ИЖС
- Плодородная земля
- Возможность выбора: строить дом или нет (но важно определиться, какой дом вы будете строить — садовый без возможности регистрации или жилой)
Минусы
- Участки здесь имеют скромные размеры (не более 15 соток)
- Подведение коммуникаций оплачивает собственник
- С регистрацией в таких домах могут возникнуть проблемы
Почему при регистрации в домах ДНП и СНТ возникают проблемы? Причина в том, что такие домики, расположенные не в населённых пунктах, попросту не имеют адреса. В этом случае для регистрации придётся провести экспертизу дома и получить решение суда о том, что дом является пригодным к проживанию.